Arkitekter kan höja värdet på befintliga fastigheter – genom ombyggnation

Göteborgs Stad efterlyser fler bostäder i sina mest centrala delar och efterfrågan på ombyggnationer ökar. Samtidigt upplever många fastighetsägare att vägen från idé till genomförande är både kostsam och komplex. Laura Stål och Olle Gudmundsson på Liljewall menar att befintliga fastigheter kan utvecklas till attraktiva tillgångar och bidra till en mer levande och trygg stad.

Det pratas ofta om vilka de främsta drivkrafterna att bygga om fastigheter i centrala lägen är. Liljewalls Laura Stål, studiochef för kommersiella fastigheter, och Olle Gudmundsson, studiochef för bostäder, – båda med säte i Liljewalls Göteborgskontor – menar att man med rätt analys, strategi och arkitektonisk kompetens, kan utveckla befintliga fastigheter till attraktiva tillgångar som bidrar till en levande och trygg stad.

– Den enskilt starkaste drivkraften är att skapa värde. Genom strategiska ombyggnationer kan befintliga fastigheter i centrala lägen utvecklas, förädlas och på sikt öka i värde, både ekonomiskt och socialt. För oss som arkitekter handlar det om att identifiera och frigöra potential i det som redan är byggt, snarare än att börja från noll. Ett tydligt exempel är vårt arbete med Handelsbankenhuset i Brunnsparken i Göteborg. Förvärvet ansågs initialt vara kostsamt, men genom att analysera byggnadens struktur, möjligheter och begränsningar kunde vi skapa nya uthyrningsbara ytor (LOA) och därmed stärka fastighetens långsiktiga lönsamhet. I ett sådant projekt bidrar vi inte bara med gestaltning, utan med strategisk rådgivning kring hur fastigheten kan optimeras, säger Laura Stål.

– Samtidigt finns det en stark stadsbyggnadsmässig drivkraft. Göteborgs Stad efterlyser fler bostäder i centrala delar för att motverka obalans i hur staden används över dygnet. Områden som i dag domineras av kontor riskerar att stå tomma kvällstid, vilket påverkar trygghet och stadsliv negativt. Genom att tillföra bostäder, eller blanda funktioner, skapas levande stadsmiljöer med attraktiva och långsiktigt hållbara lägen, något som i sin tur stärker fastighetsvärdena ytterligare. Att utveckla befintliga strukturer i stället för att riva och bygga nytt är både resurseffektivt och hållbart ur ett miljöperspektiv, samtidigt som det bidrar till social hållbarhet genom att stärka stadens liv och funktion över tid, menar Olle Gudmundsson.

Vilka faktorer avgör om en fastighet är lämplig att transformera eller bygga om?

– Bedömningen börjar alltid med en noggrann analys av fastighetens förutsättningar. Vi tittar särskilt på relationen mellan LOA (lokalarea) och BOA (bostadsarea) och vilka möjligheter som finns att skapa mer uthyrningsbar yta. Kan vi effektivisera planlösningar? Finns det outnyttjade volymer? Går det att tillföra nya våningsplan inom ramen för detaljplan och översiktsplan? Vi analyserar byggnadens bärande struktur, tekniska system, ljusförhållanden, tillgång till dagsljus och kommunikationer samt dess läge i staden. I vissa fall lämpar sig en fastighet bäst för fortsatt kommersiell användning, i andra fall för bostäder – och ibland för en kombination, förklarar Laura Stål.

– En avgörande del är också byggnadens och platsens tidsbundna kontext. Staden består av arkitektoniska årsringar – olika epoker med egna ideal, regler och strukturer. Dessa påverkar inte bara gestaltningen, utan också detaljplaner, skyddsbestämmelser och kulturhistoriska värden. Att förstå byggnadens kontext och hur den relaterar till sin omgivning är centralt för att kunna föreslå relevanta och genomförbara förändringar. Vårt uppdrag är att se helheten: marknad, regelverk, teknik och gestaltning. Vi identifierar möjliga nya byggrätter, tolkar planförutsättningar och väger investeringskostnader mot framtida värdeökning. På så sätt kan vi ge fastighetsägaren ett tydligt beslutsunderlag och minska osäkerheten i tidiga skeden, Olle Gudmundsson.

Vilka är de största tekniska eller byggnadsmässiga utmaningarna vid ombyggnationer?

– Ombyggnationer innebär alltid komplexitet. Att arbeta i befintliga strukturer kräver både teknisk precision och kreativitet, särskilt när nya funktioner ska integreras i en byggnad som uppförts för ett annat ändamål. Utmaningar kan handla om bärighet vid påbyggnader, installationer som behöver uppgraderas, brandskydd och tillgänglighet enligt dagens regelverk. Vid konvertering från kontor till bostäder tillkommer krav på dagsljus, bullerhantering, planlösningsprinciper och bostadskomfort. Genom att arbeta strategiskt med samtida tillägg som exempelvis nya våningsplan eller kompletterande volymer, kan vi både möta tekniska krav och skapa nya värden. Flexibilitet i synen på stadens utveckling, i kombination med respekt för platsens historiska lager, är avgörande för att möjliggöra hållbara och långsiktigt lönsamma lösningar, säger Laura Stål.

Hur ser ni på framtidens efterfrågan när det gäller ombyggnationer i centrala lägen?

– Städer är i ständig förändring. Det som en gång var stadens absoluta centrum kan i dag uppfattas som mindre centralt, och funktioner förskjuts över tid. I takt med att fler arbetar hemifrån har vi sett hur traditionella kontorslägen i centrala delar får ökande vakanser. Det är svårt att konkurrera med hemarbete i en digital era, särskilt i byggnader som inte möter dagens krav på flexibilitet och attraktionskraft. Vi ser därför att återbostadisering , att omvandla äldre fastigheter som ursprungligen byggdes som bostäder men i dag används som kontor, kan komma att bli allt vanligare. I områden som Vasastan, längs Avenyn och innanför Vallgraven finns ett betydande bestånd med sådan potential, menar Olle Gudmundsson.

– Samtidigt är kalkylen i dag en utmaning för många fastighetsägare. Bygglovsprocesser, regelverk och momsfrågor försvårar, och många upplever att incitamenten inte alltid är tillräckligt starka. För större fastighetsägare kan det framstå som mer ekonomiskt rationellt att hantera vakanser på andra sätt än genom kostsamma ombyggnationer. Här är vår roll att visa på den långsiktiga potentialen. En levande stadskärna med attraktiva, funktionsblandade miljöer skapar robusta och värdesäkra investeringar. Genom att kombinera strategisk analys, arkitektonisk kvalitet och hållbarhetsmål kan ombyggnation bli en lönsam väg framåt, både för fastighetsägare och för staden som helhet, avslutar Laura Stål.

Texten publicerades först i branschtidningen Fastighetssverige.